南国明珠小区位于仙桃市南城新街，两三年前张先生在这里购买了一套房，成为了该小区的业主，张先生和记者说购房之前，售楼处的工作人员承诺小区的电梯配有备用电源，但是2年时间过去了，小区也入住了500户左右业主，但当时承诺的备用电源却始终没兑现。

  发电，保证电梯是不停电的。到目前为止，我们入住也有2年了吧，我们因为这个事情找了好几次，组织业主跟物业沟通。他们一直说要解决，但是一直都没解决。目前，不停电还好，但是一停电的线几楼爬下去，再爬上来，爬上爬下，你说这大人受不了，那小孩更加受不了。

  张先生说自己现在最担心的还不是停电之后上下需要爬楼梯累这件事。而是如果停电，小区发生突发状况该怎么办？

  南国明珠小区业主张先生：“就怕小区里有孕妇或者是生病的老人，如果停了电之后，电梯有不能使用，那如果是要生小孩，或者是急救什么的，那怎么搞呢？”

  主持人：高局长，像南国明珠这样，没有配备备用电源的小区在仙桃应该有很多？为何会出现这样一种情况？有没人什么措施能够在一定程度上帮助他们尽快解决这一个问题？

  高保国：凡涉及新建商品房小区的交付使用问题，我们都很关注，但像南国明珠这样没有配备备用电源的问题，还是第一次发生。从全市已入住的新建商品小区来看，均按照高层民用建筑规划设计规范要求，配置双电源。

  记者调查：【录音】打开网站搜索界面，查找小区电梯备用电源，就会出现很多网页，记者随机打开了一个页面，发现上面几乎都有这样的一段话：国家民用建筑电气设计规范要求，10层以上的民用住宅建筑应该按照二类电气负荷设计，即应具备双电源（包括常用电源和备用电源），供电系统应做到发生电力或线路故障时不致中断供电。

  而在记者的采访过程中南国明珠小区业主张先生也向记者提出了自己的疑问。南国明珠小区业主张先生：“向我们这种小区按正常的来说应该有常用电源，不管是发电机组还是双回路电源，都要保证电梯长期有电。这种设备在小区完工验收的时候，是不是应该有房管局啊什么的来管他们，这样的一个东西难道他们没验收到吗？“

  主持人：高局长，国家有明文规定：10层以上建筑应该配备有双电源，开发商也承诺要配备备用电源，为什么执行的过程中，没有到位呢？房子已经入住2年了，业主担心紧急状况下的安全问题，咱们的房管部门，或者说咱们的物业是否有责任和义务督促开发商，把老百姓关心的事情办好呢？

  高保国：高层住宅对供电的可靠性要求是比较高的，也是有严格管理规范的。按照《高层民用建筑规划设计防火规范》的要求，高层建筑屋内的消防专用水泵、防排烟设施、消防电梯、应急照明等消防用电必须配备两个供电电源。在现有的高层住宅项目中，为保证市网停电期间消防用电的需要，维持大楼的基本秩序，一般设置柴油发电机组作为应急电源或备用电源。当然柴油发电也有其弊端，在供电网络发展好的地方都是接入市网双回路电源，自动进行切换，这就需要供电网络系统的加强完善，“南国明珠”有可能采取的是这一套更先进的方案。对这个问题，下线后将由我们房产部门牵头，第一时间安排专人进行调查，联合住建、规划、消防等部门督促房地产开发企业完善备用电源等基础配套设施。

  对于房地产开发项目竣工验收，房产部门负有监管职责，按照以前开发项目综合竣工验收规定，由房产部门负责组织国土、规划、住建、消防、质监等部门进行逐项验收，由房产部门核发综合竣工验收合格证。随着行政审批制度的改革深入，国家取消了该审批事项，由开发企业自行申请，各职能部门进行单项验收，这其中就包括由消防部门负责备用电源等消防用电的验收。为了确保新建商品住房小区满足交付使用要求，目前由我局房产监察大队负责把关，督促开发企业完成各项验收。从反馈情况来看，由于没有法律法规的依据，这种管理的约束性并不强，工作有所脱节。目前，我们正着手拟定《仙桃市新建商品住房交付使用管理办法》从制度层面上来强化责任，杜绝此类问题发生。

  记者调查：【录音】《物权法》第七十四条规定，小区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地，用于停放汽车的车位，属于业主共有。

  【录音】就在几天前，沔阳公馆小区的业主李先生因为车位的事情多次与本台记者联系，想要得到房产部门权威回复。

  沔阳公馆小区业主李先生：“我是沔阳公馆小区的业主，前几天开发商给我打电话说要把我们小区二期的车位拿出来卖，就是有几个问题想咨询一下，第一个就是我们小区一期没有规划车位，当时开发商就说，让我们全部停到2期的地下车库去，现在开发商出尔反尔，他说那个地下车库是只卖不租，这个做法是否合理？第二个，地下车库属不属于人防设施，开发商有没有权利进行买卖？李先生认为开发商既然是提供服务的一方，那他就应该提供一些能够适应业主配套的一些服务，而不能够采取一种强制的方式，或者强制的条件，要求居住的业主必须去买这个车位。”

  主持人：对于车位的权属问题，在物权法中进行了一个明确的划分，今天也想请高局长给我们讲讲哪些车位是用来租的、哪些车位是用来卖的，业主在购买车位的时候需要注意那些地方？高局长，沔阳公馆开发商将小区仅有的停车位只卖不租，而且还卖高价，他们有这个权利吗？房产局对他们的监管是否有疏漏？后期该怎样跟进？

  高保国：一般来说，车位分地下车位和地上车位2种类型。如果是属于非人防工程的地下车位，根据《物权法》有关规定开发企业有权出售、出租给业主；属于人防工程的地下车位产权属于国家所有，业主可以租赁使用。地上车位也分2种类型。一种是建筑区内规划建设的车位，这类车位产权归开发企业所有，可以出售、出租给业主；另一种是开发企业在规划外新增的车位，如占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，可以免费使用。

  业主在购买车位前要充分考虑停车位的格局、层高、进深、开间等问题。主要是根据自己车辆的大小和数量选择车位。如果家庭有2台车的，可以购买子母车位，这样既可以节约资金又能提高车位的利用率。在签订合同前，一定要实地查看、了解清楚，比如说地下车库的排水系统是否完善等，签订合同时要求开发企业附上车位的结构图，明确方位和编号，在合同上还要约定产权使用年限。

  小区停车位只卖不租不合理。因为这种做法违法了《物业管理条例》和《物权法》中“停车位首先满足业主需求”的立法宗旨，不符合法律的立法精神，是变相胁迫业主购买的一种行为。有的业主可能经济条件不允许，有的业主可能觉得自己不需要购买停车位。开发商只售不租就相当于变相剥夺业主使用停车位的需求，开发企业交易车位最合理的交易方式是租售并举，业主想租就租要买就买，公平的进行交易。如果一个车位卖16.5万元，肯定是不合理的。仙桃目前车位的市场行情在6--8万元之间并且出售率不高，很多业主都不愿意购买车位，开发企业为卖车位而发愁，如果“沔阳公馆” 的二期车位定价在 16.5万元一个，市场肯定不会接受。对于李先生提出的这个情况，我个人认为需要进一步的了解核实。

  房产部门有监管的责任，节目下线后我们会派人调查处理，首先组织业主代表与开发企业协商，拿出一个切实解决的方案，协商不成我们也会责令开发企业进行整改，最终的目的是满足业主的使用。

  开发企业只售不租的情况业主有三个办法解决。一是业主与开发企业协商解决，在维护各自切身利益的前提下友好解决；二是向行政主管部门投诉，各部门根据职能做出处理；三是通过司法途径解决，请求法院作出判决。

  记者调查：顶楼因为空气好、视野开阔、价格便宜还可以捡到一个非常大的便宜，那就是一个大露台而受到不少购房者的喜爱，但是随着真正入住，顶楼的问题也就显露出来了。翰墨苑小区的吴先生就深受这样的一个问题的困扰。

  【录音】翰墨苑小区业主吴先生：我是住在这个顶楼，我是2015年买的房子，当时他就漏水，那是开发商就直接帮我修了。修了好了一段时间，然后到现在，依据有2、 3年了，现在又开始漏，而且有几个地方。一个月之前我就跟他们反映，但是开发商现在已经不再这里办公了，我给他打电话，他说来修，但是一直没有来。总是推，现在这个东西我不知道该找谁？

  【录音】一个月来，吴先生多次联系了翰墨苑小区开发商，对方虽没有推辞但就是没有上门处理，吴先生又找到了该小区的物业，得到的回复也不尽如人意。

  翰墨苑小区业主吴先生：“物业说是五年时间没有到，他们不能管，找开发商他就一直不来，而且这样的一个问题呢，几乎每一栋楼都存在，有的人已经反映了几个月，他也始终没管。可能开发商想的是他们这个小区马上满五年，还有1年左右，我想他们是不是想拖到5年之后呢？”

  主持人：高局长，您应该不是第一次接到类似的问题了，由于房子建设保质期一般五年，五年后共用部分和共用v设施有质量上的问题可以使用房屋维修基金来维修，所以就出现了录音中，开发商对房子使用过程中出现的质量上的问题一拖再拖，治标不治本的情况，对这种现象我们是该容忍还是该督促开发商来马上实施呢？后期如果有市民再次遇到这一类事件该怎么处理？

  高保国：决对不能容忍，关系业主切身利益，必须督促开发商立即解决。《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量上的问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

  在购买商品房时，购房人应向房地产开发企业索要《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。督查开发企业发放两书，是我们日常监督检查的重点。《城市房地产开发经营管理条例》明确规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。如果市民朋友再遇到类似问题，可直接拨打投诉举报电线，向房产部门进行反映，督查开发企业切实履行责任。

  住房与百姓生活息息相关，房产局作为一个行业主管部门，面向的是千家万户，担负着重要职责，为我市房产事业健康稳定发展做了大量工作，并取得了一定的成绩。

  一是要规范社区物业的接撤管理制度。本着房地产开发与物业相分隔的原则，通过招投标方式选聘拥有相对应资质的物业管理企业进驻小区，特别是业主选择物业管理企业时，交接各方要严格按照法律相关规定进行交接。

  二是要切实加强对物业管理的指导和监管。主管部门要从建全机构、完善制度、队伍管理、组织活动等制定对物业公司的具体的考核监督办法。促进物业公司运作的规范化、公开化、社会化。

  三是畅通投诉渠道,建立纠纷调解机制。通过设立投诉热线电话，形成政府部门、物业管理企业、业主委员会、社区等多元化协调解决物业管理纠纷的机制。为业主提供便捷周到的法律服务，及时化解矛盾纠纷，维护社会和谐稳定。