近期，银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务，并表态严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违反相关规定的行为，高度警惕房地产泡沫化、金融化。

  在这个背景下，房企融资的紧张局面再度引发关注。针对此次专项检查可能带来的影响，有机构的人表示，大环境承压，房企公开市场发债也会受到一定影响。

  “由于市场担心风险，近期房企债券确实难发了。”申万宏源(000166)证券首席固收分析师孟祥娟表示。

  “目前房地产企业公开市场发债的政策确实有些收紧，不过也不是全面的，主要是对之前拿地比较激进的房企有一些限制，有一个清单。”8月13日，申万宏源证券固定收益融资总部副总经理范为(博客,微博)告诉21世纪经济报道记者。

  “目前政策仍然是适度从紧的。”范为表示，“而如果有公司受到此次银行信贷专项检查波及，导致市场机构畏惧风险影响企业发债也是有可能的。”

  而此类担忧反映在债券市场上，一个显著的特点是房企债券融资的信用分层现象。

  数据显示，2019年上半年AAA地产企业占比达到58%，AA、AA+等级地产债的发行利率更是高出AAA级地产债不少。对比起来，2015年至2016年期间，AA级房企债券占比较多。

  据21世纪经济报道记者梳理，8月以来截至8月13日发行的15只房地产公司债券中，仅有1只债券主体评级为AA级，主题评级为AAA的地产债有8只，其余6只则是AA+等级。

  譬如上市房企建发股份(600153)（600153.SH），该公司刚刚发行了一笔8亿元的短期融资券，期限一年，票面利率3.38%，公司主体评级为AAA级。

  “当前房企发债有两个特点，一种原因是排名前50名的大的房地产商能够比较顺利地发行，但后面的中小房企债券都不好销售，也就是说信用分层显而易见；另一方面就是，对于拿地比较激进的房企，现在基本是限制他们通过发债融资。”范为表示。

  数据显示，2019年上半年，房企信用债发行量为2100.6亿元，发行量同比增长约500亿元。虽然发行量上有所回暖，但由于债券偿还量增加，整体净融资额仍然减少。

  天风证券研究指出，企业净融资额较少一方面与企业的信用资质有关，如评级较低；另一方面，也与企业本身当前的发展状况有关。在净融资额排名靠后的企业中，除万科、华润置地等AAA等级企业外，大部分企业信用评级为AA和AA+；大部分企业负面新闻较多、经营情况出现恶化或对外担保负债等较高。

  不过，虽然房地产企业融资收紧已在政策上影响市场情绪，但针对大型龙头房企，部分机构人士仍然表示乐观。

  “对于中大型房企，影响不大，对于小房企，可能就有较大风险。”北京（楼盘）某私募机构信评人士表示。

  某信托公司项目经理则认为，“当前窗口指导信托公司9月末的地产规模不允许超出6月末规模，所以地产信托融资肯定受极大影响。虽然此次银行房地产业务的专项检查没有直接指向公开市场发债，但是在信托、银行贷款等都政策收紧的情况下，根据监管思路地产公司也必然会难受。”

  “境内债融资受限主要是针对部分上半年拿地较激进的地产主体。从近期境内债净融资额数据分析来看，7月中高等级地产主体净融资额明显回升，中高等级整体压力不大。”孟祥娟表示。

  一位上市知名房企公司人士则告诉21世纪经济报道记者，“目前的检查更多的是针对银行贷款融资渠道，对于本身融资渠道较多的公司影响可控。去年公司又有新股东战略合作，所以影响不大。”

  北京某大型公募基金投资总监表示，“现在地产融资各方面都有收紧，一些小地产公司肯定会撑不下去。这些地产公司出局后，就会有一些龙头地产公司去瓜分业务，因此会有一个龙头集中度提升的行情。”

  “目前房企融资也不止公开市场发债的分化，银行贷款、信托的融资也有差异性。比如前10名的公司能从银行贷款，能走信托；排名10至30名，从银行贷款越来越费劲，就走信托；排名30名以后，信托也不行了，难度慢慢的变大。”前述投资总监指出。

  “融资的集中度提升，下一步就是拿地的集中度提升，再下一步就是销售集中度的提升，最后是利润的集中度提升，都是这样一个节奏在走的。所以虽然当前市场环境变动，但龙头地产股还是具备一定吸引力。”前述投资总监指出。

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